民间最近流行这样一个段子，别有一番深意：我说房价太高，他说他降低首付；我说房价太高，他说贷款利率调低一点；我说房价太高，他说可以贷到八十岁；我说房价太高，他说可以贷款三辈；我说房价太高，他说认房不认贷！我说房价太贵，你听不懂吗？他说你说什么？新政之下，广州与其它一线的区别在哪？现在“认房不认贷”政策已经在一线城市全部推出，对于楼市的影响，市场分析和讨论的已经太多太多了，校长在上一篇文章当中也专门分享过自己的一些看法。简单就是，各人管好自己的一亩三分田，管它市场纷飞变化，依据自己的实际情况做出抉择，这才是最明智的。广州的楼市跟跟北上深这几个绝对一线不一样，跟成都杭州等新一线也不一样。相比北京上海这样牛逼城市加上牛X产业以及庞大的接盘群体，其核心地位相当稳固，即便是老破旧叠加地段和学位也还是有市场的。而成都杭州在城市规划和开发利用上相对合理，二手房在地段和品质上也能站稳。然而，广州楼市没有形成滚动链条！广州在早些年开发的都是郊区，因为老破旧占据了城市中心大部分区域。如此一来，广州的房东们手上的房产基本上都是这两种类型为主！随着楼市的一天天降温，广州老破旧这类资产的金融属性和居住属性正在加速消失。同时，因为新区的名校分流，老破旧的学区优势也在大幅下降，这样的二手房想要出手也是非常不容易的。对于广州而言，表面上看，是由于二手挂盘爆增所引发的内卷；实质上，是新房的竞争抢走了市场份额，这场战斗还远没有结束。这还只是个开始！在校长看来，要想在这场战斗中能突围成功，无非就两种：十年以内的新城和极度优质稀缺的二手。至于大部分的老破旧和远郊新来说，可以考虑借着每一轮的新政赶紧果断出手置换，要不然可能成为妥妥的一个大冤种。新政之下，广州楼市新动向8月30日，广州市人民政府办公厅官网发布公告，宣布2023年8月18日0点后签订个人住房贷款合同的，按“认房不认贷”政策执行。该政策落地的首个周末，广州楼市出现了开发商抢先推售、促销推新、回收折扣、人气“爆棚”等多种现象。至于成交量方面，按现在的新热门词汇来形容，叫“心电图式”成交现象。校长实地走了很多个楼盘，新政前后的变化给到我个人的感受还是挺大的。在一手楼市方面，新政后楼盘冷热分化现象更加明显，但整体上房价波动不大。二手楼市方面，业主放盘量较之前有所增加，但是在成交表现方面还不是很积极。这时，有专家跑出来振臂高呼”亲爱的开发商们，政策东风已到，赶紧抛售出货”。专家不愧是专家，总能找到合适的时机说出几句“权威且专业的专家意见”！事实上，一些楼盘现场热闹，但也有不少项目仍处于冷清局面。某房屋销售平台的负责人跟校长聊到，这些政策一出台后，增城的一个地铁上盖项目成交了20套，业绩相当可观，除此以外，他们代理的多个外围区域的楼盘依然一如往常的冷清。很多代理和业内从业者最近交流也比较多，大家的观点其实都差不多。新政落地后，确实能减轻部分购房者的首付负担，但月供增加却又变成了一个长期负担，相当考验购房者能否持续高收入的能力。从目前情况看，广州楼市全面回暖仍然是一个渴望而暂时不可及的局面。简单来说，现在的“首付减负”对广州楼市的刺激作用并不明显。而对于核心区域的热门项目来说，楼盘的合理定价才是最为关键的决定性因素，新政也仅仅起到一点点的打辅助的作用。要知道，近两三年，外围区域刚需项目的首付比例其实已经在逐步下降了，所以也并不是什么新鲜事了。比如荔湾广钢新城南区的项目，上周末以3.8万元/平方米起的价格推售新货，总价300万元左右就可以购置一套“3+1”房单位。相比今年年初，当时均价最高超过4万/平。在人气有所回升的同时，也有不少楼盘声称近期要回收折扣，甚至直言要涨价。不知道这些楼盘是在自嗨呢？还是过度自信了些？校长认为，开发商们还是要认清事实，不要有点新政的风吹草动就想涨价提价，毕竟今时不同往日了，都醒醒吧。至于新政之后的二手楼市，除了看楼者有所增加，放盘量也有所上升之外，表现在成交量上，整体平均变化并不大。表现在买卖双方的态度上，买方的态度对于还价的幅度还是非常大；而卖方的态度还是比较坚挺。除非是急用钱，否则不考虑降价出手。买卖双方之间的博弈还在持续。买方博的是房价未来还会继续下跌，楼市持续低迷；而卖方则相反。这样的博弈之下，双方能否达到共识？什么时候能达成共识？大家都非常关注！二手房市场如此，新房市场亦然这样！然而一段时间来，不管一轮又一轮的新政如何，场内外的观望氛围显得愈发浓厚！话说回来，现在的客户缺的不是首付，而是信心。现在的楼市已然不是卖方市场，而是一个买方所主导行情走向的市场！这样的现实，很长一段时间里估计都将如此！

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